Les plus-values réalisées lors des cessions à titre onéreux sont en principe taxables.

    Les règles suivantes s'appliquent  depuis le 1er janvier 2004.

    Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).

   

    La cession d'un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value. Un mode particulier d'imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France (lien avec la fiscalité des non résidents).
  

    Quelles sont les opérations imposables ?

    Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux
  

    Quels sont les biens imposables ?

                · les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;

                · les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).
  

    Quels sont les biens exonérés ?

                · les immeubles constituant l'habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;

                · les immeubles pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;

                · les immeubles échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées ;

                · les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;

                · les immeubles détenus depuis plus de 15 ans.

                · une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;

                · sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l'associé cédant qui l'occupe à titre d'habitation principale ; les titres détenus depuis plus de 15 ans.
  

    Comment est calculée la plus-value ?

        · Détermination de la plus-value brute

          La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

                o Prix de cession : le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte : 

                        - il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnités d'éviction versées au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur ;

                        - il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur : exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée ; 

                - Prix d'acquisition : le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :

                        - frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ; 

                        - frais afférents à l'acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l'exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d'acquisition ; 

                        - dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des  terrains nus) ; 

                        - frais de voirie, réseaux et distribution.

 

    · Calcul de la plus-value imposable

                o Abattement pour durée de détention :  la plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.

                o Moins-value : la moins-value brute n'est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives.

                o Abattement fixe : un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.
  

    Quels sont les impôt et prélèvements sociaux dus ?

    Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

                · à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %. ;

                · aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11%.
  

    Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

    L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

                · à la conservation des hypothèques lors de la cession d'un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ;

                · à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
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